Prêt relais : ce que coûte vraiment chaque mois d’attente, exemple chiffré

Le prêt relais avance une partie du prix de votre logement actuel pour vous permettre d’acheter le suivant avant de l’avoir vendu. Le code de la consommation le définit comme un crédit « d’une durée limitée », destiné à faire l’avance du produit de la vente d’un bien pour en acquérir un autre. Les guides en ligne en expliquent tous le principe. Presque aucun ne chiffre ce qui décide pourtant de sa réussite : ce que coûte chaque mois où la vente se fait attendre, et les trois échéances qui tombent pendant ce temps.

Combien la banque vous prête

La banque retient une valeur pour le bien à vendre, en applique un pourcentage, la quotité, puis en retire le capital qui reste dû sur ce bien. La quotité va en pratique de 50 à 80 %, le plus souvent 70 %. Elle peut monter si un compromis de vente est déjà signé, puisque le prix est alors connu.

Attention, toutes les banques ne calculent pas de la même façon. Pour une maison retenue à 250 000 € sur laquelle il reste 60 000 € à rembourser :

La durée n’est fixée par aucun texte. L’usage est de 12 mois, renouvelables une fois, soit 24 mois au plus. La reconduction n’a rien d’automatique : elle se négocie, souvent à des conditions revues. Le capital se rembourse en une fois, à la vente. Les intérêts se paient chaque mois (franchise partielle) ou à la vente avec le capital (franchise totale, souvent limitée à 12 mois).

Simulez votre relais et le coût de l’attente

Ce simulateur reprend la méthode la plus courante et ajoute ce que les calculettes des banques laissent de côté : les intérêts de votre prêt en cours qui continuent de courir, les charges de l’ancien logement et le prix sous lequel la vente ne suffirait plus à tout rembourser.

Le test des 35 % : le relais est exclu, pas votre prêt en cours

Depuis 2022, les banques doivent limiter le taux d’effort à 35 % des revenus, assurance comprise. Pour le relais, deux règles s’appliquent. Son capital, remboursé par la vente, ne compte pas dans les charges. Ses intérêts, eux, sont exclus depuis le 1er janvier 2024 à une condition : que le relais ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien vendu, « nette le cas échéant du capital restant dû ». Avec 115 000 € de relais sur un bien de 250 000 € grevé de 60 000 €, la quotité est de 60,5 % : le relais sort entièrement du calcul.

Ce que presque aucun guide ne dit : la mensualité du prêt que vous remboursez encore sur l’ancien logement reste comptée. La règle vise « l’ensemble des emprunts en cours, quelle qu’en soit leur nature ». Dans notre exemple, un ménage qui gagne 5 200 € par mois paie 1 279 € pour le nouveau prêt, soit 24,6 % de ses revenus. Ajoutez les 650 € du prêt en cours : 37,1 %, au-dessus du plafond.

Ce dépassement n’est pas un refus automatique. Trois sorties existent :

• la marge de dérogation : chaque banque peut sortir des 35 % pour 20 % de ses nouveaux crédits, en priorité pour l’achat d’une résidence principale ;
• le relais qui solde l’ancien prêt : la banque prête 70 % de la valeur sans retirer le capital restant dû et rembourse votre prêt en cours, qui disparaît du calcul (comparatif plus bas) ;
• la durée ou l’apport : allonger le nouveau prêt jusqu’à 25 ans ou réduire son montant.

Les taux du prêt relais en novembre 2026

On lit partout qu’un relais coûte « plus cher ». La Banque de France publie chaque mois le taux réellement pratiqué. L’écart avec un crédit immobilier classique tient en un demi-point.

Aux intérêts s’ajoutent des frais de dossier, par exemple 1 % du montant, 500 € au moins et 2 000 € au plus dans la grille publique d’une grande banque, et une garantie, souvent une simple promesse d’affectation hypothécaire signée chez le notaire.

Un exemple complet, du financement à la vente

Un couple vend une maison retenue à 250 000 € net vendeur, sur laquelle il reste 60 000 € à 1,5 % (650 € par mois, assurance comprise). Il achète une maison ancienne à 320 000 €, plus environ 8 % de frais d’acquisition, soit 25 600 € (le calcul exact pour la Corrèze est dans notre article sur les frais de notaire). Il dispose de 20 000 € d’épargne et gagne 5 200 € par mois.

• Prêt relais : 70 % × 250 000 − 60 000 = 115 000 €, au taux de 3,80 %, frais de dossier de 1 150 € ;
• Besoin total : 320 000 + 25 600 + 1 150 de frais de relais + 3 000 de frais du nouveau prêt = 349 750 € ;
• Nouveau prêt : 349 750 − 20 000 d’épargne − 115 000 de relais = 214 750 € sur 20 ans à 3,40 %.

Pendant le relais, le ménage débourse 1 038 € de plus par mois qu’après la vente, sans compter les charges de l’ancienne maison : taxe foncière, assurance, chauffage hors gel, abonnements, soit environ 185 € par mois ici. C’est la trésorerie à prévoir : 8 562 € pour une vente conclue en 7 mois, 14 678 € si elle en prend 12.

Ce que coûte chaque mois d’attente

Le vrai prix du relais n’est pas son taux mais sa durée. Chaque mois, le ménage paie les intérêts du relais, les intérêts de l’ancien prêt qui continuent de courir et les charges d’une maison qu’il n’habite plus.

Combien de mois compter ? Les réseaux d’agences mesurent un peu plus de trois mois en moyenne pour trouver un acheteur (101 jours au troisième trimestre 2026 selon l’un d’eux), puis il faut deux à trois mois entre le compromis et l’acte. Une vente sans accroc fait donc tourner le relais six à sept mois. Avec un relais de 12 mois, le compromis doit être signé vers le neuvième mois au plus tard.

Prix ou délai : où est le vrai risque

La crainte habituelle est de devoir vendre moins cher que prévu. Les chiffres disent autre chose. Avec une quotité de 70 %, la vente doit seulement couvrir le relais et ce qui reste de l’ancien prêt : 175 000 € au départ, 171 629 € six mois plus tard. Il faudrait vendre environ 30 % sous la valeur retenue pour ne plus pouvoir rembourser.

Le danger vient du temps. D’où une règle simple pour juger une offre inférieure à votre prix : divisez l’écart par le coût d’un mois d’attente. Ici, refuser une offre à 5 000 € sous le prix n’a de sens que si vous êtes sûr de trouver mieux dans les 7,7 mois. Une baisse de prix de 1 %, soit 2 500 €, équivaut à moins de quatre mois de portage.

Le piège de la valeur gonflée : si la maison ne vaut en réalité que 225 000 €, la banque qui suit une estimation à 250 000 € prête 115 000 € au lieu de 97 500 €. Le relais paraît plus confortable, mais le bien affiché trop cher se vend plus tard, et chaque mois coûte 648 €. Le montage se construit sur un avis de valeur argumenté, pas sur le prix espéré.

Les trois échéances qui tombent pendant le relais

Les banques ne parlent que de la leur. Il y en a deux autres, aussi coûteuses.

L’échéance fiscale est la plus méconnue, et la plus chère. Si la maison du couple avait été achetée 160 000 € il y a 14 ans, la plus-value imposable en cas de perte de l’exonération atteindrait 12 628 € d’impôt et de prélèvements sociaux. Louer l’ancien logement « en attendant », solution souvent suggérée, fait justement perdre l’exonération. Si vous achetez à l’automne, videz l’ancienne maison de ses meubles avant le 31 décembre.

Si la vente tarde : le calendrier mois par mois

Même à l’échéance, la banque ne peut pas faire saisir la maison sans titre exécutoire, acte notarié ou jugement. Le juge peut aussi reporter ou échelonner la dette sur deux ans au plus, en exigeant au besoin des démarches qui en facilitent le paiement.

Prêt relais ou vendre d’abord : le comparatif

Mêmes hypothèses, vente conclue en 7 mois pour le relais :

Le point d’équilibre se calcule : le relais coûte moins cher que quatre mois de location tant que la vente aboutit en moins de 8,4 mois. C’est la question à poser à l’agence qui vendra votre bien avant de choisir : en combien de temps, au prix retenu ?

14 questions à poser à votre banque

1. Appliquez-vous la quotité à la valeur du bien, ou à sa valeur nette du capital restant dû ?
2. La quotité augmente-t-elle si je signe un compromis ou un mandat exclusif ?
3. Quelle est la quotité au sens du Haut Conseil de stabilité financière, et reste-t-elle sous 80 % ?
4. Comptez-vous la mensualité de mon prêt actuel dans les 35 % ? Pouvez-vous déroger ?
5. Quels sont le taux nominal et le TAEG du relais, comparés au seuil de l’usure en vigueur ?
6. Franchise partielle ou totale ? En franchise totale, sur quelle durée, et comment les intérêts sont-ils calculés ?
7. Les conditions de reconduction sont-elles écrites dans l’offre, et à quel prix ?
8. Que se passe-t-il exactement au 24e mois : à quel taux et sur quelle durée le relais serait-il transformé ?
9. Quelle garantie demandez-vous, et combien coûte-t-elle ?
10. Quels sont les frais de dossier, et faut-il une expertise du bien à vendre ?
11. Ce que la vente rapporte au-delà du relais peut-il rembourser le nouveau prêt sans indemnité ?
12. Quelle assurance exigez-vous, et le cumul de mes prêts dépasse-t-il les 200 000 € par assuré au-delà desquels un questionnaire de santé peut être demandé ?
13. Puis-je solder mon prêt actuel dans le relais, et à quel coût ?
14. Si je ne trouve pas d’acheteur, comment traitez-vous une mise en location de l’ancien logement ?

Questions fréquentes

Sources : code de la consommation, article L311-1, définition du crédit relais, décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, décision D-HCSF-2023-6 du 18 décembre 2023, Banque de France, crédits aux particuliers, août 2026, avis du 25 septembre 2026 relatif à l’usure, BOFiP, plus-value de la résidence principale, délai de vente, code civil, article 1343-5, Service-Public, taxe foncière, Service-Public, taxe d’habitation sur les résidences secondaires.