Compromis de vente : clauses, conditions suspensives et délais

Le compromis de vente engage le vendeur et l’acheteur sur un bien et un prix : la vente est conclue, mais ses effets (transfert de propriété, paiement, remise des clés) sont reportés à l’acte signé chez le notaire, en général trois mois plus tard. Entre les deux, l’acheteur dispose de dix jours pour se rétracter, et la vente reste suspendue à des conditions, l’obtention du prêt en tête. C’est le contenu de ces clauses, plus que la signature elle-même, qui décide de ce qui se passera si le projet déraille.

Compromis ou promesse unilatérale : cinq questions pour choisir

1. L’acheteur veut-il pouvoir renoncer sans motif après les dix jours, en abandonnant une somme ? Alors une promesse unilatérale, avec une indemnité d’immobilisation, souvent de 5 à 10 % du prix. Sinon, un compromis.
2. Le vendeur veut-il un acheteur engagé ? Le compromis engage les deux. Avec une promesse unilatérale, seul le vendeur est tenu : il ne peut plus se rétracter, l’acheteur décide.
3. Signature à distance ? Un compromis peut se signer électroniquement. Une promesse unilatérale sous seing privé, non : elle doit être enregistrée dans les dix jours, et l’enregistrement d’une copie électronique lui reste fermé. Il faut alors passer par le notaire.
4. Un délai de plus de 18 mois, avec un vendeur particulier ? L’acte doit être notarié, compromis comme promesse.
5. Le coût : un compromis sous seing privé n’est pas enregistré ; une promesse unilatérale sous seing privé l’est, pour 125 €.

Les 14 clauses à relire avant de signer

Les conditions suspensives, prêt en tête

Si l’acheteur finance l’achat par un prêt, le compromis est conclu sous la condition de l’obtenir. Cette condition dure au moins un mois, souvent 45 à 60 jours. Si le prêt est refusé alors que l’acheteur a fait ses demandes comme prévu, toute somme versée lui est rendue « immédiatement et intégralement », sans retenue.

• Respecter les diligences à la lettre. Le juge vérifie le nombre de demandes, leurs caractéristiques et leurs dates. Pendant une prorogation, signalez aux banques tout élément nouveau favorable (nouvel emploi, donation) : faute de l’avoir fait, des acheteurs ont vu leur dépôt remis en cause (Cour de cassation, 28 mai 2026).
• Savoir dans l’intérêt de qui chaque condition est stipulée. Seul celui qu’elle protège peut y renoncer, et seulement tant qu’elle n’est ni réalisée ni défaillie.
• Ce qui arrive si l’autre partie fait échouer la condition : la loi la répute accomplie, à titre de sanction. Mais pas au profit de celui qui l’a lui-même fait défaillir : le 24 septembre 2026, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt publié, qu’une condition stipulée dans l’intérêt du vendeur et défaillie par la faute de l’acheteur n’était pas réputée accomplie, sans préjudice d’une action en dommages et intérêts.

D’autres conditions sont courantes : renonciation de la commune à son droit de préemption, absence de servitude d’urbanisme grave, hypothèques purgées, obtention d’un permis, vente d’un autre bien de l’acheteur. Chacune doit avoir une date.

Dépôt de garantie et clause pénale

Aucun texte ne fixe le montant du dépôt de garantie : 5 à 10 % du prix est un usage. En revanche, la loi encadre le moment du versement. Entre particuliers, sans agent immobilier mandaté disposant d’une garantie financière, personne ne peut recevoir le moindre versement de l’acheteur avant la fin des dix jours de rétractation, sous peine de 30 000 € d’amende. Avec une agence ou un notaire, la somme est bloquée sur un compte séquestre, restituée sous 21 jours en cas de rétractation, et déduite du prix à l’acte.

La clause pénale fixe ce que paiera la partie qui renonce sans motif valable une fois les conditions levées. Elle ne s’applique qu’après une mise en demeure, et le juge peut la réduire si elle est manifestement excessive, ou l’augmenter si elle est dérisoire. Aucun plafond de 10 % n’existe dans la loi.

Du compromis à l’acte : le calendrier jour par jour

Exemple d’une maison ancienne achetée avec un prêt, compromis signé à l’agence avec remise en main propre, diagnostic termites réalisé à la mise en vente le 20 juillet 2026.

Ce qui fait glisser les dates

• Un compromis notifié par lettre recommandée présentée le jeudi 19 novembre : le délai court du 20 au 29 novembre, un dimanche, et se prolonge jusqu’au lundi 30. La remise en main propre par l’agence fait gagner trois jours.
• Une demande de pièces de la mairie suspend le délai de préemption ; s’il restait moins d’un mois, la commune dispose d’un mois à réception des documents. Dans l’exemple, une demande reçue le 15 janvier et satisfaite le 22 repousse l’échéance au 22 février : l’acte du 4 février doit être reporté.
• Un diagnostic termites réalisé plus tard, le 1er octobre par exemple, reste valable jusqu’au 1er avril 2027 et évite un second passage.

À Brive et autour, les règles locales qui entrent dans le compromis

• Droit de préemption de la commune. Brive a institué un droit de préemption urbain sur ses zones urbaines et à urbaniser (délibération de 2012), et un droit renforcé en centre-ville (2020), qui touche aussi les appartements des copropriétés anciennes. Dans ces périmètres, la déclaration d’intention d’aliéner et ses deux mois entrent dans le calendrier. La ville publie la carte des périmètres sur brive.fr : vérifiez-la pour chaque bien.
• Termites. Un arrêté préfectoral de 2001 classe Brive, Tulle et les communes limitrophes (dont Malemort, Ussac, Saint-Pantaléon-de-Larche, Cosnac) en zone termites : un état parasitaire doit figurer au dossier, et il n’est valable que six mois.
• Mérule. Depuis l’arrêté du 10 février 2026, 32 communes de Corrèze, dont Brive, Malemort, Objat, Allassac et Uzerche, sont en zone de présence de ce champignon : l’acheteur doit en être informé dans le dossier de diagnostics.
• Maisons non raccordées au tout-à-l’égout. Le contrôle de l’assainissement individuel doit dater de moins de trois ans à la signature de l’acte ; s’il est non conforme, l’acheteur a un an pour faire les travaux.

Ces documents s’ajoutent à l’état des risques, à remettre dès la première visite et à annexer au compromis. Les frais d’achat eux-mêmes se calculent au taux de la Corrèze : voir notre article sur les frais de notaire en Corrèze.

Date dépassée, désistement : ce qui se passe

• Le vendeur ne peut pas se dédire une fois le compromis signé, sauf clause de dédit. L’acheteur peut demander au juge de constater la vente, et réclamer la clause pénale si elle joue dans les deux sens.
• L’acheteur qui renonce sans motif après la levée des conditions s’expose, après mise en demeure, à la clause pénale ou à une demande de vente forcée.
• La date prévue pour l’acte est dépassée : le compromis ne tombe pas automatiquement. Cette date n’est souvent que le moment à partir duquel l’une des parties peut obliger l’autre à signer (Cour de cassation, 22 janvier 2026). Mieux vaut signer un avenant de prorogation que laisser courir.
• Un dépôt bloqué chez le notaire après un refus de prêt se réclame vite : l’action se prescrit par cinq ans à partir du moment où la somme est devenue remboursable (Cour de cassation, 11 juillet 2024).

Signature, présence et frais

Le compromis se signe sur papier ou électroniquement, avec un procédé de signature électronique : une signature scannée ne vaut pas signature. Un acheteur absent peut donner procuration. Rédigé par l’agence ou entre particuliers, le compromis ne coûte rien à enregistrer ; rédigé par un notaire, il donne lieu à un honoraire libre, de 240 à 360 € dans les tarifs que nous avons relevés. Les droits de mutation et les émoluments du notaire se paient à l’acte.

Questions fréquentes

Sources : Service-Public, compromis et promesse de vente, code de la construction, articles L271-1 et L271-2, code de la consommation, article L313-41, code civil, article 1231-5 (clause pénale), code de l’urbanisme, article L213-2, Cour de cassation, 24 septembre 2026, n° 24-16.732, notaires.fr, avant-contrat et acte authentique, ville de Brive, droit de préemption, préfecture de la Corrèze, termites et mérule.