Assurance PNO : obligatoire ou pas, ce qu’elle couvre, combien elle coûte

L’assurance propriétaire non occupant, ou PNO, protège le propriétaire d’un logement qu’il n’habite pas : loué, vide entre deux locataires, prêté ou en travaux. La loi ne l’impose qu’en partie, et seulement en copropriété. Mais l’assurance de votre locataire laisse à votre charge des dommages que la plupart des bailleurs ignorent, en particulier ceux causés aux voisins. Voici ce qui est obligatoire, ce qui relève de qui, et ce que coûte vraiment ce contrat.

Obligatoire ou pas : ce que dit exactement la loi

Depuis la loi ALUR, l’article 9-1 de la loi sur la copropriété impose à « chaque copropriétaire » de s’assurer contre les risques de responsabilité civile, qu’il occupe son lot ou non. Trois précisions changent tout :

• Seule la responsabilité civile est obligatoire. Une PNO complète, qui couvre aussi les dommages à votre propre bien, ne l’est pas.
• L’obligation vaut pour tout lot non occupé, loué ou non : logement vide, prêté, en travaux, en attente de vente.
• Hors copropriété, rien n’est obligatoire. Le propriétaire d’une maison louée n’a aucune assurance à souscrire, mais il doit indemniser lui-même les tiers en cas de dommage, rappelle Service-Public.

L’article ne prévoit pas de sanction, mais le syndic peut agir en justice contre le copropriétaire non assuré, qui reste responsable des dommages. Et un bailleur non assuré ne bénéficie pas, de son côté, de la convention de règlement entre assureurs décrite plus bas.

Ce que l’assurance du locataire ne couvre pas

« Mon locataire est assuré, cela suffit » : c’est l’idée la plus répandue, et la plus coûteuse. La seule garantie obligatoire pour le locataire porte sur les risques locatifs : incendie, explosion et dégât des eaux dans le logement loué. Restent hors de son contrat :

• les dommages causés aux voisins, dont la garantie est facultative pour le locataire ;
• ce dont le locataire n’est pas responsable : la fuite d’un équipement que vous avez fourni, un vice du bâtiment, un défaut d’entretien qui vous incombe ; vous devez alors garantir le locataire lui-même ;
• les événements dont personne ne répond : tempête, grêle, catastrophe naturelle. Cette dernière n’est garantie que par un contrat qui assure le bien lui-même ;
• la période sans locataire, évidemment, et le locataire qui ne s’assure pas.

En copropriété, l’assurance de l’immeuble ne comble pas ces trous : Service-Public rappelle qu’elle ne couvre pas les sinistres dont l’origine est privative. La prime de la PNO reste à la charge du bailleur : elle ne figure pas parmi les charges récupérables sur le locataire.

Qui paie quoi : dix situations

Pour les dégâts des eaux et les incendies, les assureurs appliquent entre eux une convention, dite IRSI, lorsque deux assureurs au moins sont en cause. Jusqu’à 1 600 € hors taxes de dommages par logement, chaque assureur indemnise son assuré sans recours. De 1 600 à 5 000 €, une expertise est menée et l’assureur qui a payé se retourne contre le responsable. Au-delà, on revient au droit commun. Le dossier est géré par l’assureur de l’occupant du logement touché, ou, en principe, par celui du propriétaire si le logement est vide.

Les ordres de grandeur expliquent pourquoi la PNO compte surtout pour les gros sinistres. D’après France Assureurs, un dégât des eaux coûte en moyenne 1 263 € et reste presque toujours sous le premier seuil de la convention. Un incendie est dix fois plus rare mais coûte environ 14 000 € en moyenne : il sort de la convention, et ce sont alors les règles de responsabilité qui désignent qui paie.

Maison louée : rien ne vous oblige, tout vous expose

C’est pour une maison que l’absence d’assurance coûte le plus. Il n’y a pas de copropriété pour mutualiser : toiture, charpente, façade, canalisations enterrées, clôtures, arbres et murs sont à vous seul. Vous répondez des choses que vous avez sous votre garde, de la ruine du bâtiment due à un défaut d’entretien, et, depuis 2024, des troubles anormaux de voisinage dont votre bien est à l’origine. Le contrat de votre locataire couvre ses meubles et sa responsabilité, pas vos murs face à une tempête.

Les tarifs le reflètent : un comparateur relève en octobre 2026 un devis moyen de 231 € par an pour une maison contre 101 € pour un appartement. L’écart mesure à peu près ce que la copropriété assure à votre place en appartement.

Locataire sans assurance : résilier ou assurer pour son compte

Le locataire doit justifier de son assurance à la remise des clés, puis chaque année à votre demande. Sans attestation, deux voies s’offrent à vous, et il faut choisir avant d’écrire :

1. Résilier le bail : si le bail contient la clause prévue (le bail type la prévoit depuis le 1er octobre 2026), un commandement par commissaire de justice laisse un mois au locataire pour s’assurer, avant de saisir le juge.
2. Assurer pour son compte : vous le mettez en demeure ; un mois plus tard, vous pouvez souscrire à sa place une assurance de responsabilité locative et en récupérer la prime par douzièmes avec le loyer, majorée de 10 % au plus. Pour une prime de 200 €, cela fait 220 €, soit 18,33 € par mois.
3. Attention : la mise en demeure de la seconde voie vaut renonciation à résilier le bail pour ce motif. Si vous voulez récupérer le logement, ne l’envoyez pas.

Dans les deux cas, votre propre PNO reste indispensable : l’assurance prise pour le compte du locataire ne couvre que sa responsabilité locative, ni vous ni les voisins. Ces règles valent aussi en meublé et en bail mobilité. Si vous confiez votre logement en gestion locative, le suivi des attestations fait partie des tâches à prévoir avec le gestionnaire.

Logement vide, meublé, location saisonnière : à déclarer

Tout changement qui aggrave le risque doit être déclaré à l’assureur dans les quinze jours : passage en meublé, en colocation, en location saisonnière, vacance prolongée, travaux. À défaut, et même de bonne foi, l’indemnité est réduite en proportion de la prime qui aurait dû être payée. Les contrats limitent souvent la durée d’inoccupation couverte, par exemple à 90 jours chez un assureur, avec des conditions comme couper l’eau.

En location saisonnière, aucune assurance n’est obligatoire, mais une PNO classique ne couvre pas les dégâts causés par les vacanciers. Il faut une formule adaptée, par exemple un contrat souscrit « pour le compte de qui il appartiendra », qui couvre le logement et la responsabilité du vacancier.

Combien coûte une PNO en 2026

Trois chiffres circulent, et ils ne mesurent pas la même chose :

Une fourchette honnête : 100 à 250 € par an pour un appartement, 200 à 350 € pour une maison. Le chiffre de « 1 à 4 % du loyer », qui circule beaucoup, n’a pas de source et correspond plutôt au prix d’une assurance loyers impayés.

Le coût réel après impôt

La prime se déduit des loyers au régime réel, l’année où elle est payée. Au micro-foncier comme au micro-BIC, elle n’est pas déductible : l’abattement forfaitaire est censé couvrir toutes les charges. Pour une prime de 160 € :

Un exemple : trois semaines de vacance et un flexible qui cède

Un appartement de deux pièces en copropriété est vide trois semaines entre deux locataires. Le flexible du chauffe-eau, fourni par le bailleur, cède. Dégâts : 2 400 € de parquet et de peintures dans le logement, 350 € de recherche de fuite, 2 500 € chez le voisin du dessous (plafond et mobilier).

15 points à vérifier dans le contrat

1. Le nom de la formule : « minimum légal » ne veut rien dire, la loi n’impose qu’une responsabilité civile en copropriété. Vérifiez que les dommages à votre bien sont couverts.
2. Le plafond des dégâts des eaux : une offre d’entrée de gamme les limite à 5 000 €.
3. La franchise : de 75 à 400 € selon les contrats ; la passer de 150 à 300 € baisse la prime de 10 à 20 %.
4. L’inoccupation : durée couverte et conditions.
5. La vétusté : remboursement à neuf ou vétusté déduite.
6. Le recours des voisins et des tiers : son plafond.
7. Le recours des locataires pour un vice ou un défaut d’entretien, et l’exclusion du « défaut d’entretien caractérisé ».
8. La carence du locataire non assuré : conditions et franchise propre.
9. L’usage déclaré : location nue, meublée, bail mobilité, colocation, saisonnier, prêt gratuit.
10. Le mobilier en meublé : le capital assuré.
11. La perte de loyers après sinistre : sa durée, jusqu’à 24 mois selon les contrats.
12. La recherche de fuite : prise en charge et plafond.
13. Tempête, grêle, catastrophe naturelle : comprises dès que le bien est assuré en dommages.
14. Les options : protection juridique, assurance loyers impayés. Avec cette dernière, vous ne pouvez plus exiger de caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti.
15. L’échéance : certains contrats s’arrêtent au 31 décembre sans reconduction.

Les erreurs qui coûtent cher

• compter sur l’assurance du locataire pour les dommages aux voisins ;
• laisser le logement vide au-delà de la durée prévue sans prévenir l’assureur ;
• passer en meublé ou en saisonnier sans le déclarer ;
• envoyer la mise en demeure d’assurer pour le compte du locataire alors qu’on voulait résilier le bail ;
• compter sur l’assurance de la copropriété pour un sinistre né dans son lot ;
• résilier sa PNO pendant une vente ou des travaux : un lot vide reste à assurer ;
• oublier de réclamer l’attestation du locataire chaque année.

Questions fréquentes

Sources : loi du 10 juillet 1965, article 9-1, loi du 6 juillet 1989, article 7, décret n° 2016-383 du 30 mars 2016, code des assurances, article L125-1, code des assurances, article L113-2, Service-Public, assurance du propriétaire bailleur, Service-Public, assurance du locataire, Service-Public, dégât des eaux en copropriété, BOFiP, primes d’assurance déductibles.