Révision du loyer : calculer la hausse avec l’IRL, et quand elle est interdite

Un propriétaire peut augmenter le loyer une fois par an, si le bail le prévoit, dans la limite de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. Au 3e trimestre 2026, l’IRL s’établit à 148,06, en hausse de 1,57 % sur un an : un loyer de 600 € révisé sur ce trimestre peut donc passer à 609,43 € au plus.

Les valeurs de l’IRL en 2025 et 2026

L’Insee publie l’IRL chaque trimestre, vers le 15 janvier, avril, juillet et octobre, puis il paraît au Journal officiel un ou deux jours plus tard.

Attention : l’IRL varie selon la saison. Celui du 3e trimestre 2026 est plus bas que celui du 2e, alors que sa hausse sur un an est plus forte. On compare donc toujours un trimestre au même trimestre de l’année précédente, jamais deux trimestres différents.

Comment calculer le nouveau loyer

La formule est fixée par la loi : nouveau loyer = loyer actuel hors charges × IRL du trimestre de référence de cette année ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente. Le résultat s’arrondit au centime le plus proche.

1. Repérez le trimestre de référence dans le bail. Sans précision, c’est le dernier indice publié à la date de signature.
2. Prenez l’IRL de ce trimestre pour l’année en cours, dans le tableau ci-dessus.
3. Prenez l’IRL du même trimestre un an plus tôt.
4. Multipliez le loyer hors charges par le premier, divisez par le second, puis arrondissez au centime. Les charges ne se révisent pas avec l’IRL, sauf le forfait de charges d’une location meublée.

Quand le bail ne cite pas de trimestre, la date de signature le donne :

Deux exemples chiffrés à Brive

Un studio loué 520 €

Le bail a été signé le 2 novembre 2025, sans trimestre précisé : la référence est le 3e trimestre, le dernier publié à cette date. Au 2 novembre 2026, le calcul donne 520 × 148,06 ÷ 145,77 = 528,17 €, soit 8,17 € de plus par mois.

Si la demande n’arrive que le 15 février 2027, le loyer révisé ne s’applique qu’à partir de cette date. Les loyers de novembre à janvier restent à 520 €, soit 24,51 € perdus.

Un appartement loué 750 €

Le bail cite l’IRL du 3e trimestre et une révision au 1er décembre. Le calcul donne 750 × 148,06 ÷ 145,77 = 761,78 €, soit 141,36 € de plus sur un an. Le loyer de départ est le loyer en vigueur, déjà révisé les années précédentes.

L’erreur à éviter : mélanger deux trimestres, par exemple 520 × 148,37 (2e trimestre 2026) ÷ 145,77 (3e trimestre 2025). Le résultat, 529,27 €, correspond à une hausse de 1,78 % : il dépasse le maximum autorisé.

Quand et comment demander la révision

• Une clause de révision doit figurer dans le bail. Sans elle, le loyer reste le même jusqu’à la fin du bail.
• Une révision par an au plus, à la date prévue au bail ou, à défaut, à chaque anniversaire du contrat.
• Elle n’est jamais automatique. Le propriétaire doit la demander, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception rappelant le calcul.
• Un an pour la demander. Passé ce délai, la révision de l’année est perdue.
• Aucun effet rétroactif. Le nouveau loyer s’applique à partir de la demande, pas de la date anniversaire.

Le propriétaire peut appliquer une hausse plus faible que l’IRL, jamais plus forte.

Les cas où le loyer ne peut pas augmenter

Les logements classés F ou G au DPE

Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G est gelé. Il ne peut augmenter ni par la révision annuelle, ni au renouvellement du bail, ni à l’arrivée d’un nouveau locataire, et cela partout en France, pas seulement dans les grandes villes. La règle vaut aussi en location meublée.

Un logement classé G ne peut plus être loué du tout depuis le 1er janvier 2025, et la même règle s’appliquera aux logements F en 2028. Le détail est dans notre article DPE et location à Brive : quels logements peut-on encore louer ?.

Pour sortir du gel, il faut des travaux qui portent le logement au moins en classe E, prouvés par un nouveau DPE. Le DPE doit être en cours de validité : ceux réalisés avant juillet 2021 ne le sont plus.

Les autres cas

• Un bail sans clause de révision.
• Un bail mobilité : son loyer ne peut pas être révisé en cours de bail.
• Une demande faite plus d’un an après la date de révision.

À Brive, pas d’autre limite : la ville n’est pas en zone tendue, et les loyers n’y sont pas encadrés. Entre deux locataires, le loyer d’un logement classé A à E est fixé librement ; celui d’un logement F ou G ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué.

Chauffage électrique : vérifiez l’étiquette recalculée

Depuis le 1er janvier 2026, le DPE compte l’électricité avec un coefficient de 1,9 au lieu de 2,3, et ce coefficient passera à 1,7 le 1er janvier 2027. Beaucoup de logements chauffés à l’électricité gagnent ainsi une classe.

Il n’est pas nécessaire de refaire le diagnostic : une attestation de nouvelle étiquette se télécharge gratuitement sur l’observatoire DPE de l’Ademe, avec le numéro du DPE. Elle sert notamment pour les ventes et les mises en location.

Un point encore flou : les textes ne disent pas si un logement passé de F à E grâce à cette attestation, sans travaux, sort du gel des loyers. Avant d’appliquer une révision dans ce cas, faites-le confirmer par l’ADIL de la Corrèze, dont le conseil est gratuit.

Location meublée, bail mobilité, local commercial

• Location meublée louée comme résidence principale : mêmes règles qu’en location vide, gel des logements F et G compris. Le forfait de charges peut aussi être révisé chaque année.
• Bail mobilité : le loyer est fixé librement à la signature et ne peut pas être révisé.
• Local commercial ou bureau : l’IRL ne s’applique pas. Les baux commerciaux suivent l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou celui des activités tertiaires (ILAT).

Questions fréquentes

Sources : Insee, IRL du 3e trimestre 2026, loi du 6 juillet 1989, article 17-1, Service-Public, indice de référence des loyers, ministère de la Transition écologique, gel des loyers des passoires énergétiques, Service-Public, évolution du DPE au 1er janvier 2027, ANIL, révision des loyers.