Pré-état daté : ce qu’il contient, qui le fournit, combien il coûte

Le « pré-état daté » n’existe dans aucun texte. C’est le nom donné en pratique au dossier que le vendeur d’un lot de copropriété doit remettre à l’acheteur au plus tard à la signature de la promesse, en application de l’article L721-2 du code de la construction. Le vendeur peut le constituer lui-même, presque entièrement à partir de l’espace en ligne de son syndic, sans rien payer. Seul l’état daté, demandé ensuite par le notaire avant l’acte, revient obligatoirement au syndic, pour 380 € TTC au plus.

Pré-état daté, état daté : deux documents, deux moments

Le pré-état daté sert à informer l’acheteur avant qu’il s’engage. L’état daté sert au notaire à répartir les sommes entre vendeur, acheteur et syndicat le jour de la vente. Facturer le premier n’est prévu par aucun texte : le gouvernement l’a rappelé dans deux réponses ministérielles, en 2016 et en 2019. Un syndic peut le proposer comme service, mais pas l’imposer ni le facturer sans accord sur le prix.

Où trouver chaque pièce, gratuitement

Le syndic professionnel doit mettre à disposition un espace en ligne, sauf refus voté par l’assemblée générale. Le décret de 2019 qui en fixe le contenu couvre presque tout le dossier. Voici, ligne par ligne de la loi, où chercher :

Les chiffres financiers doivent être « à jour » de la dernière assemblée générale qui a approuvé les comptes. Si une assemblée se tient entre la préparation du dossier et la promesse, mettez-le à jour.

Ce qui bloque vraiment la vente

Si le dossier n’est pas remis au plus tard à la promesse, le délai de rétractation de dix jours de l’acheteur ne court qu’à partir du lendemain de sa remise. Mais cette sanction ne vise que deux familles de pièces : celles sur l’organisation de la copropriété (fiche synthétique, règlement, procès-verbaux) et les informations financières. Le carnet d’entretien, la notice, le diagnostic global et le plan de travaux restent dus, mais leur absence ne suspend pas ce délai.

Remise par courriel : l’envoi électronique du dossier n’est valable qu’avec l’accord exprès de l’acheteur. Faites-le écrire avant d’envoyer les pièces.

Ce qui a changé en 2025 et 2026

• 1er janvier 2026 : le plan pluriannuel de travaux, ou son projet, entre dans le dossier des copropriétés de 50 lots ou moins.
• 25 décembre 2025 : l’état daté mentionne l’emprunt collectif souscrit au nom de la copropriété. Dans ce nouveau régime, la part du lot passe à l’acheteur ; l’ancien emprunt devient exigible à la vente.
• 17 mars 2026 : le Conseil d’État refuse de relever le plafond de 380 € de l’état daté demandé par des chambres de syndics.

Exemple : qui paie quoi quand on vend en cours d’année

Un lot de 400 tantièmes sur 10 000, dans une copropriété au budget annuel de 40 000 € : 400 € de charges par trimestre, appelées le 1er janvier, avril, juillet et octobre, plus 20 € de fonds de travaux. Un ravalement voté en mai est appelé en trois fois, 600 € à chaque appel : 1er septembre 2026, 1er janvier et 1er avril 2027. Promesse le 10 septembre, acte le 4 décembre.

Vendeur et acheteur peuvent convenir d’autre chose dans la promesse, sans effet sur le syndic. Deux clauses sont courantes : l’acheteur rembourse le trimestre en cours au prorata (ici 28 jours sur 92, soit 121,74 €), et le vendeur garde à sa charge les travaux votés avant la promesse (ici 1 200 €, qu’il reverse à l’acheteur). Avec ces deux clauses, le vendeur reverse 1 078,26 € à l’acheteur. L’acheteur peut aussi accepter de rembourser au vendeur sa part du fonds de travaux, en plus du prix : à négocier dès l’offre, chiffres du dossier en main.

Le calendrier, de la mise en vente à l’acte

1. Dès la décision de vendre, téléchargez les pièces de l’espace en ligne, demandez la fiche synthétique si elle manque, réclamez les procès-verbaux des assemblées extraordinaires et notez la date de la prochaine assemblée des comptes.
2. À l’offre acceptée, calculez les sommes que l’acheteur pourrait devoir et obtenez son accord écrit s’il souhaite recevoir le dossier par courriel.
3. À la promesse, l’acheteur atteste avoir reçu le dossier. Son délai de rétractation commence.
4. Entre la promesse et l’acte, le notaire demande l’état daté au syndic. Réglez vos éventuels arriérés pour éviter une opposition sur le prix.
5. Après l’acte, la régularisation des comptes votée à l’assemblée suivante revient à l’acheteur, sauf clause contraire entre vous.

Les erreurs qui retardent la signature

• fournir seulement les procès-verbaux des assemblées annuelles téléchargés en ligne ;
• donner des chiffres antérieurs à la dernière assemblée des comptes ;
• oublier le plan pluriannuel de travaux ou son projet ;
• envoyer le dossier par courriel sans l’accord écrit de l’acheteur ;
• croire que la date du vote des travaux décide qui les paie ;
• attendre du syndicat qu’il rembourse le fonds de travaux ;
• payer un pré-état daté sans accord préalable sur le prix ;
• laisser des arriérés de charges jusqu’à l’acte.

Parking, cave, petite copropriété : les cas particuliers

• Parking, cave, garage ou grenier vendu seul : les procès-verbaux, le carnet, la notice, le diagnostic global et le plan de travaux ne sont pas exigés.
• Acheteur déjà copropriétaire dans l’immeuble : seules les informations financières sont dues.
• Copropriété sans syndic en exercice : aucun état daté n’est possible. Tout copropriétaire peut convoquer une assemblée pour en désigner un, ou demander au tribunal un administrateur provisoire.

Le dernier cas n’a rien de théorique. Sur les 883 copropriétés de Brive-la-Gaillarde inscrites au registre national le 2 novembre 2026, 43 % déclarent un syndic professionnel, tenu d’avoir un espace en ligne, 9 % un syndic bénévole, et près de la moitié aucun mandat en cours. Les trois quarts comptent moins de dix lots. Avant de mettre en vente, vérifiez sur le registre que votre copropriété a bien un syndic.

Questions fréquentes

Sources : code de la construction et de l’habitation, articles L721-2 et L721-3, décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, espace en ligne du syndic, décret n° 2020-153 du 21 février 2020, plafond de l’état daté, décret du 17 mars 1967, articles 5, 6-2 et 6-3, Conseil d’État, 17 mars 2026, n° 499299, Service-Public, répartition des charges à la vente, registre national d’immatriculation des copropriétés.