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Syndic de Copropriété

Spécialiste de la copropriété, avec un nombre important de résidences gérées par le cabinet, nous nous appuyons sur un réseau de partenaires (notaires, architectes, géomètres experts, bureaux de contrôles, entreprises du bâtiment, artisans, banques…).

Les Copropriétaires

Etre copropriétaire, c'est être " propriétaire d'un lot ". La particularité du lot de copropriété est d'être composé de manière indissociable :
  • d'un élément privatif : appartement, local commercial, garage, etc., réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire, (les parties privatives sont définies par le règlement de copropriété) et
  • d'une quote-part indivise des parties communes de l'immeuble (sol, cour, toiture, ascenseur, escalier, chauffage collectif, etc.). Les parties communes, c'est-à-dire les parties de bâtiment et de terrain affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux, sont également déterminées par le règlement de copropriété.

La quote-part de propriété indivise des parties communes dont chaque copropriétaire est titulaire est exprimée en tantièmes (millièmes, 10 000èmes, 100 000èmes, etc.) et est évaluée en proportion de la valeur de son lot par rapport à la valeur de l'ensemble des autres lots de l'immeuble. Elle est définie par l'état descriptif de division, document technique destiné à la publicité foncière et par le règlement de copropriété, document contractuel ayant valeur d'un contrat à l'égard de chaque copropriétaire.

Le règlement de copropriété peut être communiqué avant la vente à la demande de l'acquéreur et doit être remis lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire.

Le syndic de copropriété

Dès lors qu'une copropriété est constituée (à partir de 2 lots) un syndic est obligatoirement désigné.
Le syndic a la charge de gérer l'immeuble et les équipements collectifs ; Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire de la personne morale constituée de l'ensemble des copropriétaires. Il n'est pas le représentant de chaque copropriétaire, individuellement. Il n'est pas, non plus, le salarié du syndicat.
En sa qualité de mandataire, il doit rendre compte de sa gestion à l'assemblée générale au moins une fois par an.
Celle-ci se prononce sur les comptes "approbation des comptes" et sur la gestion du syndic "quitus" par deux résolutions différentes.
Il est désigné par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue des voix (tantièmes) pour une durée qui ne peut, en aucun cas, excéder trois ans, renouvelable et dans les conditions définies au contrat adopté par l'assemblée générale.
En cours de mandat nul ne peut contraindre le syndic à démissionner. Toutefois, il peut être révoqué par l'assemblée générale dans la mesure où il est prouvé qu'il a failli gravement à ses obligations.
Tout copropriétaire peut demander l'inscription à l'ordre du jour de la révocation du syndic et la nomination d'un nouveau syndic. A défaut, il appartiendra au juge de désigner un administrateur provisoire chargé de réunir une assemblée générale en vue de la désignation d'un nouveau syndic.

Le syndic a trois missions :
  • Il exécute les décisions de l'assemblée générale et les dispositions du règlement de copropriété ;
  • Il administre la copropriété :
    • gestion de l'immeuble et des équipements collectifs ;
    • conclusion de contrats de fourniture, d'entretien, souscription de polices d'assurances, engagement du personnel ;
    • gestion comptable de l'immeuble, ceci implique qu'il recouvre auprès de chaque copropriétaire les charges de la copropriété et qu'il règle les fournisseurs de celle-ci ;
    • conservation des archives et de tous documents relatifs à la copropriété ;
  • il représente le syndicat des copropriétaires :
    • dans les actes de la vie civile ;
    • en justice.
Les actes qu'il accomplit dans l'exercice de ses fonctions ne l'engagent pas lui-même vis-à-vis des tiers mais engagent le syndicat des copropriétaires qu'il représente. Cela étant il reste responsable vis-à-vis du syndicat.

La responsabilité du syndic

Responsabilité civile
  • Responsabilité envers le syndicat des copropriétaires
    En tant que mandataire du syndicat des copropriétaires, le syndic est responsable à son égard des fautes ou négligences commises dans l'accomplissement de sa mission.
  • Responsabilité envers les copropriétaires
    La responsabilité du syndic peut être engagée en se fondant sur la responsabilité extra-contractuelle.
Ainsi :
  • La carence du syndic pour faire réparer les parties communes dont les défectuosités sont la cause des dommages constatés dans les parties privatives ;
  • L'opposition injustifiée au versement du prix de cession d'un lot ;
  • L'absence de convocation d'un nouveau copropriétaire à l'assemblée générale , peuvent engager la responsabilité du syndic en sachant que c'est au copropriétaire de démontrer, d'une part, la réalité de la faute du syndic et, d'autre part, le lien de causalité entre la faute et le préjudice subi.
Responsabilité pénale
La responsabilité pénale du syndic peut être également engagée en cas de délits commis par ce dernier dans l'exercice de ses fonctions, comme le fait notamment :
  • de s'approprier des primes et ristournes versées par les entreprises prestataires de services ;
  • d'engager des constructions non conformes au permis de construire ;
  • de ne pas souscrire une assurance dommages ouvrage.

Le conseil syndical

Le conseil syndical est un organe de liaison entre les copropriétaires et le syndic.
Sa mission est d'assister le syndic et de contrôler sa gestion.
Il a un rôle consultatif et n'a pas de pouvoir de décision.
Ses membres sont choisis parmi les copropriétaires ; leur conjoint ou leurs représentants légaux et sont élus par l'assemblée générale.
Pour exercer sa mission, il peut prendre connaissance et copie auprès du syndic de tous les documents se rapportant à la gestion et à l'administration de la copropriété.
Il peut, si besoin est, se faire assister d'un technicien de son choix, dont les honoraires sont à la charge de l'ensemble des copropriétaires. Il doit obligatoirement donner un avis sur des marchés ou contrats dépassant un montant fixé par l'assemblée générale.

L'assemblée générale des copropriétaires

L'assemblée générale est l'organe d'expression du syndicat des copropriétaires. Elle est constituée de l'ensemble de ceux-ci. Elle a seule le pouvoir de décider.
Chaque copropriétaire détient autant de voix qu'il possède de tantièmes dans les parties communes de la copropriété.
Les modalités de vote (l'assemblée générale prend ses décisions à des majorités différentes selon l'importance des sujets évoqués) :
  • majorité simple, majorité des tantièmes présents et représentés, notamment :
    • acte d'administration courante (par exemple : approbation des comptes) ;
    • travaux d'entretien et de conservation des parties communes. Ceux-ci constituent des travaux nécessaires au maintien en l'état de l'immeuble et leur décision doit donc être prise facilement.
  • majorité absolue, majorité de tous les tantièmes, notamment :
    • autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble (par exemple : fermeture d'une loggia) ;
    • nomination du syndic et des membres du conseil syndical, révocation de ceux-ci ;
    • modalités de réalisation des travaux rendus obligatoires ;
    • travaux d'économie d'énergie amortissables en moins de dix ans ;
    • travaux d'installation d'antennes collectives ou d'un réseau câblé ;
    • etc.
  • double majorité, majorité des copropriétaires en nombre représentant 2/3 des tantièmes, notamment :
    • vente de parties communes ;
    • travaux d'amélioration, bien qu'utiles à l'immeuble, ne sont pas indispensables à son maintien en bon état : ils lui apportent un plus ou un mieux.
Dans certains cas, la loi prévoit qu'une deuxième assemblée générale peut prendre des décisions à des conditions de majorité différentes.
Les décisions prises par l'assemblée générale sont consignées dans un procès-verbal qui doit comporter le texte de chaque résolution, indiquer le résultat du vote, ainsi que "les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision, de ceux qui n'ont pas pris part aux votes et de ceux qui se sont abstenus".
L'action en contestation des décisions d'assemblée générale :
Si une décision a été prise dans des conditions irrégulières, tout copropriétaire absent et non représenté à l'assemblée ou tout copropriétaire opposant peut en demander l'annulation devant le Tribunal de Grande Instance dans le ressort duquel est situé l'immeuble, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Attention : même une lettre recommandée adressée au syndic est inefficace pour contester une décision d'assemblée générale.